A maior decisão financeira da vida de muita gente, feita com números e sem dogma: o custo real de um imóvel, SAC contra Price, o FGTS, o consórcio e o duelo honesto entre comprar e alugar.
No almoço de domingo, a mãe do Burrinho decretou: "Aluguel é jogar dinheiro fora. Quem não tem casa própria não tem nada."
Na segunda-feira, um colega do trabalho, que lia muito sobre investimentos, decretou o contrário: "Imóvel é o pior investimento que existe. Quem é esperto aluga e investe a diferença."
Os dois falavam com a mesma certeza. E o Burrinho, que estava pensando em comprar um apartamento, percebeu que nenhum dos dois tinha feito a conta. Resolveu fazer.
A casa própria é diferente de qualquer outro investimento do curso, porque ela é duas coisas ao mesmo tempo. É um ativo, que custa caro, pode valorizar ou não e tem custos para manter. E é um lar: o lugar onde os seus filhos crescem, que ninguém pode pedir de volta, que você reforma do seu jeito.
O valor do lar é real e legítimo. Não deixe ninguém dizer que é "irracional" querer uma casa. Mas também não deixe o desejo esconder os números. Este módulo separa as duas coisas, para que, no fim, você decida sabendo exatamente quanto o lar está custando ou rendendo para você.
À vista, com dinheiro guardado. Financiando, com o banco. Pelo consórcio, esperando a vez. Ou alugando e investindo, comprando talvez mais tarde, ou nunca. Nenhuma é certa para todo mundo.
Um apartamento anunciado por R$ 500 mil não custa R$ 500 mil. Antes de pegar a chave, há uma fila de custos que quase ninguém coloca na conta.
| Custo | Quanto, em geral | Quando |
|---|---|---|
| ITBI (imposto municipal de transmissão) | Entre 2% e 3% do valor, conforme a cidade (em São Paulo, 3%) | Na compra |
| Escritura e registro em cartório | Tabela de cada estado; costuma somar algo como 1% a 2% | Na compra |
| Avaliação e taxas do banco | Algumas centenas a poucos milhares de reais | No financiamento |
| Seguros obrigatórios do financiamento (MIP e DFI) | Embutidos na parcela, todo mês | Durante o financiamento |
| IPTU e condomínio | Variam muito; no aluguel, quase sempre também são seus | Para sempre |
| Manutenção e reformas | Regra didática reserve perto de 1% do valor por ano | Para sempre |
Estimativa Somando ITBI, cartório e taxas, a compra costuma custar de 4% a 6% a mais do que o preço do imóvel. Para um imóvel de R$ 500 mil, algo entre R$ 20 mil e R$ 30 mil que precisam sair do seu bolso, e que não podem sair da sua reserva de emergência.
No financiamento, cada parcela tem duas partes: os juros do mês e a amortização, que é o pedaço da dívida que de fato some. A diferença entre os dois sistemas está em como elas se dividem.
A amortização é igual todo mês. Como a dívida cai rápido, os juros caem junto, e a parcela começa alta e vai diminuindo.
Paga menos juros no total. Exige mais renda no começo.
A parcela é fixa do começo ao fim (antes da correção pela TR). No início, quase tudo é juro; a dívida demora a cair.
Parcela inicial menor. Paga mais juros no total.
Compare as parcelas e o total de juros dos dois sistemas para o mesmo financiamento.
Hipótese de simulação Não inclui a TR, os seguros obrigatórios nem as taxas do banco, que aumentam a parcela real. Use o simulador do banco para o número final.
Dado datado No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), os juros são limitados a 12% ao ano, e desde outubro de 2025 o teto de valor do imóvel é de R$ 2,25 milhões (antes, R$ 1,5 milhão). Na Caixa, que faz a maior parte dos financiamentos do país, é possível financiar até 80% do valor no SAC. As taxas de balcão dos grandes bancos ficaram, em 2026, por volta de 10% a 12% ao ano mais TR; os programas habitacionais para renda menor têm juros bem mais baixos.
Conferido em 11/10/2026. Condições mudam com frequência e variam conforme o seu relacionamento com o banco.
Regra didática Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda familiar. Isso é o máximo que eles aceitam, não o que é confortável para você. Uma parcela que deixa você sem reserva e sem aportes transforma o sonho em corda no pescoço.
Quando sobra dinheiro, você pode amortizar a dívida antes. Diminuir o prazo economiza mais juros, porque a dívida some mais cedo. Diminuir a parcela economiza menos, mas dá fôlego ao orçamento. Se o orçamento está confortável, o prazo costuma ser a escolha mais barata. Compare também com a alternativa de investir: amortizar uma dívida de 11% ao ano é como conseguir um investimento garantido de 11% ao ano.
O FGTS pode entrar na compra da casa própria de três formas: como parte da entrada, para amortizar ou quitar o saldo devedor, e para pagar parte das prestações. Para isso, em geral, é preciso:
Usar o FGTS para abater uma dívida de 10% ou 11% ao ano costuma ser um ótimo negócio, porque o fundo rende bem menos do que isso. Fato Desde 2024, por decisão do STF, o FGTS precisa render pelo menos a inflação (IPCA), mas continua bem abaixo dos juros de um financiamento.
Agora a pergunta do almoço de domingo. A resposta honesta é: depende de alguns números, e você pode descobrir quais pesam mais no seu caso.
O duelo é assim. A pessoa A compra um imóvel à vista e paga os custos de dono. A pessoa B, com o mesmo dinheiro, aluga um imóvel igual e investe tudo o que A gastou na compra. Todo mês, quem gasta menos investe a diferença. Depois de alguns anos, quem tem mais patrimônio?
Mexa nos números e observe qual deles vira o resultado. É essa a lição.
Hipótese de simulação Supõe taxas constantes e que quem aluga investe com disciplina todo mês, que é justamente o ponto em que muita gente falha. Não inclui imposto sobre a venda do imóvel, custos de mudança nem o valor emocional do lar.
No consórcio, um grupo de pessoas paga parcelas mensais para um fundo comum, e todo mês algumas delas são contempladas, por sorteio ou por lance, e recebem uma carta de crédito para comprar o imóvel.
Desconfie de qualquer vendedor que garanta a contemplação numa data ("você é contemplado no mês que vem"). Contemplação depende de sorteio ou de lance. Os consórcios são regulados e fiscalizados pelo Banco Central, e você pode conferir no site do BC se a administradora é autorizada.
O consórcio pode fazer sentido para quem não tem pressa, tem disciplina e quer evitar juros. Para quem precisa da casa já, quase nunca é a melhor ferramenta.
Responda estas perguntas com sinceridade antes de assinar qualquer contrato. Se a maioria das respostas for "não", talvez a hora seja outra.
O custo de uma coisa é a quantidade daquilo que eu chamo de vida que precisa ser trocada por ela, agora ou mais tarde.
Thoreau foi morar numa cabana que ele mesmo construiu, à beira do lago Walden, e anotou cada centavo que gastou. Ele observava os vizinhos fazendeiros que passavam décadas pagando a hipoteca da casa e se perguntava quem era dono de quem. A lição não é "não compre casa". É: antes de comprar, saiba quantos anos da sua vida, de trabalho e de liberdade, a casa vai custar. Às vezes vale cada ano. Às vezes, não.
Fonte: Henry David Thoreau, Walden, ou A Vida nos Bosques (1854), capítulo "Economia". Obra em domínio público; tradução livre do curso.
Antes da escritura do imóvel, a escritura da decisão. Registre o seu caso, os seus números e o motivo da sua escolha, seja ela qual for.
Para quem quer ter imóveis como investimento sem comprar um apartamento: tijolo, papel, vacância, cap rate e as armadilhas do dividend yield inflado.
Regime de bens, de quem é o imóvel no casamento, doação em vida e o que acontece com a casa quando alguém falta.
Para acender a viga, responda o quiz e escreva o seu capítulo.
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